El “Real decreto ley 21/2018, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, aprobado por el Gobierno del Estado el pasado mas de diciembre, y en vigor desde el 19 del mismo mes, ha dejado de estar en vigor desde el 23 de enero de 2019, dado que el Congreso de diputados no lo ha convalidado.

En consecuencia, al margen de las implicaciones políticas, el impacto de la derogación sobre los contratos de arrendamiento de vivienda que se subscriban a partir de esta fecha, así como sobre el resto de ámbitos en los cuales el Decreto Ley establecía modificaciones, es inmediato, como explicaremos.

En relación específica con los contratos de alquiler de vivienda celebrados a partir de 23 de enero de 2019, vuelven a estar sometidos a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 con las modificaciones incorporadas por la “Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas“.

¿Qué ha pasado?

Ha sucedido que el Congreso de los Diputados no ha convalidado el Decreto Ley 21/2018 aprobado el mes de diciembre por el ejecutivo.

 

¿Por qué era necesaria la convalidación?

En virtud del artículo 66 de la Constitución española, las Cortes Generales ejercen la potestad legislativa del Estado de forma exclusiva. Sin embargo, la Constitución confiere al Gobierno la capacidad de dictar normas (diferentes a los reglamentos) a las que concede el mismo rango y valor que las leyes: el decreto ley, que es una facultad propia del ejecutivo, y el decreto legislativo, que es una facultad delegada por el legislativo. Por el caso que nos ocupa, el Decreto Ley 21/2018, nos situamos en el terreno del Decreto – Ley.

El decreto ley tiene un carácter de excepcionalidad a la potestad legislativa de las Cortes, y por tanto, al principio de separación de poderes. Por ello, para poder hacer uso de este mecanismo es necesario que concurran todos los requisitos y delimitaciones que quedan recogidos en el artículo 86 CE, en virtud del cual:

  1. “En caso de extraordinaria y urgente necesidad, el Gobierno podrá dictar disposiciones legislativas provisionales que tomarán la forma de Decretos-leyes y que no podrán afectar al ordenamiento de las instituciones básicas del Estado, a los derechos, deberes y libertades de los ciudadanos regulados en el Título I, al régimen de las Comunidades Autónomas ni al Derecho electoral general.
  2. Los Decretos-leyes deberán ser inmediatamente sometidos a debate y votación de totalidad al Congreso de los Diputados, convocado al efecto si no estuviere reunido, en el plazo de los treinta días siguientes a su promulgación. El Congreso habrá de pronunciarse expresamente dentro de dicho plazo sobre su convalidación o derogación, para lo cual el Reglamento establecerá un procedimiento especial y sumario.
  3. Durante el plazo establecido en el apartado anterior, las Cortes podrán tramitarlos como proyectos de ley por el procedimiento de urgencia”.

Como se desprende de la literalidad del artículo, en primer lugar, hay que estar ante una “necesidad extraordinaria y urgente”. El RD-Ley 21/2018 la justificaba en su Preámbulo con la “grave situación de vulnerabilidad económica y social de un gran número de familias para afrontar los pagos de una vivienda”¸ argumento  que desarrollaba y extendía.

Así mismo, es posible hacer uso de este instrumento legislativo cuando la materia sobre la cual trata el decreto ley se sitúe dentro de los límites materiales impuestos por la CE, como también era el caso y, finalmente, siempre que revista de un carácter provisional.

La provisionalidad del decreto ley es el aspecto determinante para comprender la derogación. Como es de ver en el artículo 86.2 CE, dado que la potestad legislativa corresponde como norma general a las Cortes y no al Gobierno, el decreto ley tiene que ser sometido a debate y votación en el Congreso de los diputados (no es necesario el trámite en el Senado), que en un plazo máximo de 30 días desde la promulgación del decreto ley, se tiene que pronunciar expresamente sobre su convalidación o la derogación.

Ayer, día 22 de enero de 2019, el Congreso de los diputados no convalidó el Real Decreto Ley 21/2018 aprobado por el gobierno español y, en consecuencia, quedó derogado.

 

Efectos de la derogación

La provisionalidad del decreto ley lleva a dos posibles escenarios: la convalidación o derogación, que corresponde al Congreso de los Diputados (86.2 CE) o a la posibilidad de ser tramitada como proyecto de ley.

En cuanto al Decreto Ley 21/2018, el resultado ha sido que el Congreso no lo ha convalidado y, por lo tanto, ha quedado derogado. El resultado negativo en la votación de convalidación (que para algunos autos es entendido simplemente como el vencimiento de la condición resolutoria a la cual está sujeto el mismo decreto ley desde su aprobación), produce el inmediato cese de los efectos del decreto ley y su expulsión del ordenamiento jurídico, pero no la anulación de los efectos producidos durante su vigencia.

Lo anterior significa que todos los actos jurídicos que quedaban amparados dentro de la órbita de aplicación del Decreto Ley, realizados entre el 19 de diciembre de 2018 y el 22 de enero de 2019, son absolutamente válidos y eficaces. Ahora bien, los celebrados a partir del 23 de enero de 2019 vuelven a regirse por las redacciones anteriores de las normas que lo Decreto Ley modificó.

Hay que recordar que el grosor del Real Decreto Ley modificaba preceptos de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU 1994) en su versión posterior a la modificación de la Ley 4/2013, pero no solamente, puesto que también establecía cambios (a pesar de que de menor orden) en la Ley de Propiedad Horizontal estatal, la Ley de Enjuiciamiento Civil, la Ley Reguladora de las Haciendas Locales y la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

En relación específica con los contratos de alquiler de vivienda que se celebren a partir del 23 de enero de 2019 y mientras no haya otro cambio, ¿cuál es el régimen jurídico aplicable?

  • En cuanto a la duración mínima del contrato de arrendamiento de vivienda y a la prórroga, vuelve a ser de un periodo mínimo de 3 años con prórroga de 1 año (si no se denuncia el contrato), como establece la Ley 4/2013, a diferencia de los 5 años que establecía lo Decreto Ley para el caso de que la parte arrendadora fuera persona física, o 7 años en caso de que fuera persona jurídica, en ambos casos, más 3 años de prórroga (si el contrato no hubiera sido denunciado).
  • En cuanto a las garantías complementarias: el Decreto Ley las limitaba a dos mensualidades en caso de arrendamiento de vivienda. Hoy las garantías complementarias vuelven a ser ilimitadas. Ahora bien, en cuanto a la fianza, que a menudo se confunden, sí que existe un límite que se fija en una mensualidad para el caso de arrendamiento de vivienda y en dos por el caso de arrendamiento de uso distinto al de vivienda, lo que ya se establecía con anterioridad al Decreto Ley.
  • En relación con los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato cuando la parte arrendadora es persona jurídica, ya no le corresponderán a ella por ley, sino que es un tema a convenir entre las partes.
  • Finalmente, en cuanto a la actualización de renta, ya con anterioridad al Decreto Ley quedaba recogida la obligatoriedad de pacto expreso para que la renta pueda ser actualizada. Así pues, con Decreto Ley o sin él, se mantiene esta necesidad de pacto expreso, porque ya venía así establecido previamente y el Decreto Ley no establecía cambios al respecto. Ahora bien, donde sí se ponía de relieve un cambio significativo sobre este extremo, era al limitar la actualización de la renta para los casos de los llamados “contratos de renta reducida”. El límite aquí residía en imponer un máximo de la revisión que no superara el IPC. Aquí sí, pues, hay cambios, de modo que, como consecuencia de la derogación, la categoría de “contratos de renta reducida” desaparece a la LAU y ya no existe por lo tanto aquel límite de actualización en IPC, sino que como en el resto de contratos de alquiler de vivienda, el único requisito para que la renta pueda ser actualizada es que conste como pacto expreso.

Un régimen más a tener presente en materia de arrendamiento de vivienda

Determinar el régimen jurídico que rige una relación contractual de vivienda ya no era tarea sencilla, dado que desde la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (LAU 1964), hasta hoy, se han aprobado múltiples modificaciones y nuevas normas, que a su vez han sido interpretadas por el Tribunal Supremo.

Tanto es así que ya había que tener presente el régimen de la LAU64, el Decreto Boyer, la “nueva” LAU del 1994, con las pertinentes Disposiciones Transitorias, y la modificación establecida en la Ley 4/2013. Desde ahora, se añade además un nuevo régimen al ya complejo mapa de los arrendamientos urbanos, que será el que afecta a los contratos de arrendamiento de vivienda que se hubieran concluido entre el 19 de diciembre de 2018 y el 22 de enero de 2019. No les falta razón a algunos cuando, de manera irónica, denominan la Ley de Arrendamientos Urbanos como Ley “de enredos” urbanos.

 

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Elena Albouy Pardina

Elena Albouy Bardina

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